Maklervertrag kündigen 2026: Fristen, Kosten und sicherer Maklerwechsel

Ihre Immobilie ist seit Wochen online, doch passende Kaufinteressenten bleiben aus. Gleichzeitig erhalten Sie kaum Rückmeldungen und fragen sich, ob ein anderer Immobilienmakler bessere Ergebnisse erzielen könnte. Dann stellt sich eine wichtige Frage: Können Sie Ihren Maklervertrag kündigen, obwohl die vereinbarte Laufzeit noch nicht abgelaufen ist?

Die kurze Antwort: Ob Sie einen Maklervertrag ordentlich, vorzeitig oder erst zum Vertragsende kündigen können, hängt von der Vertragsart und den wirksam vereinbarten Bedingungen ab. Auch nach einer Kündigung können unter bestimmten Voraussetzungen noch Ansprüche des bisherigen Maklers bestehen. Wir bei Auwald Immobilien erklären Ihnen, worauf Eigentümer achten sollten und wie ein Maklerwechsel geordnet gelingt.

Wann können Sie einen Maklervertrag kündigen?

Eine Kündigung ist grundsätzlich möglich, aber nicht jeder Maklervertrag lässt sich zu jedem beliebigen Zeitpunkt beenden. Bei einem einfachen Auftrag ohne wirksame zeitliche Bindung kann eine Beendigung vergleichsweise unkompliziert sein. Bei einem befristeten Makleralleinauftrag müssen Eigentümer dagegen die vereinbarte Dauer beachten. Eine vorzeitige ordentliche Kündigung ist dann nicht automatisch vorgesehen.

Stellen Sie sich einen Eigentümer vor, der nach acht Wochen unzufrieden ist, obwohl sein Alleinauftrag für vier Monate vereinbart wurde. Dass bislang kein Käufer gefunden wurde, beendet die vertragliche Bindung nicht von selbst. Bevor er einen neuen Makler einschaltet, sollte er den Vertrag prüfen und das Gespräch mit dem bisherigen Anbieter suchen. Dieses Beispiel ist eine typische denkbare Situation, kein Bericht über einen konkreten Kundenfall.

Einfacher Maklerauftrag oder Makleralleinauftrag: Wo liegt der Unterschied?

Einfacher Maklerauftrag

Beim einfachen Maklerauftrag dürfen Eigentümer grundsätzlich mehrere Makler beauftragen oder selbst nach einem Käufer suchen, soweit keine anderen wirksamen Bindungen vereinbart wurden. Häufig besteht keine umfassende Pflicht des Maklers, dauerhaft bestimmte Vermarktungsmaßnahmen durchzuführen. Trotzdem gilt: Auch ein einfacher Auftrag kann eine vereinbarte Laufzeit besitzen. Prüfen Sie deshalb nicht nur den Namen des Vertragstyps.

Einfacher Makleralleinauftrag

Beim einfachen Alleinauftrag darf während der vereinbarten Bindung grundsätzlich kein weiterer Makler für dasselbe Verkaufsobjekt beauftragt werden. Dafür ist der beauftragte Makler zu ernsthaften Vermarktungsbemühungen verpflichtet. Einen selbst gefundenen Käufer dürfen Eigentümer grundsätzlich weiterhin direkt ansprechen und mit ihm abschließen. Eine automatische Pflicht, solche Interessenten an den Makler weiterzugeben, gehört gerade nicht zum einfachen Alleinauftrag.

Qualifizierter Makleralleinauftrag

Ein qualifizierter Alleinauftrag kann zusätzlich vorsehen, dass Eigentümer selbst gefundene Interessenten an den Makler verweisen müssen. Solche Einschränkungen des Eigenverkaufs sind jedoch nicht schon durch eine Überschrift im Formular wirksam. Insbesondere entsprechende Verweisungspflichten erfordern eine wirksame individuelle Vereinbarung. Lassen Sie solche Klauseln prüfen, bevor Sie davon ausgehen, dass Sie einen eigenen Interessenten nicht mehr selbst betreuen dürfen.

Zur Orientierung: Die folgende Übersicht soll die drei Auftragsarten vergleichbar machen. Entscheidend für Ihre Rechte bleiben immer die tatsächlich wirksam vereinbarten Bedingungen.

Maklervertrag kündigen: Welche Kündigungsfristen gelten?

Befristete und unbefristete Maklerverträge

Eine einheitliche Kündigungsfrist für jeden Maklervertrag gibt es nicht. Bei einem unbefristeten einfachen Auftrag ohne besondere Bindungen ist eine Beendigung in der Regel leichter möglich. Ist eine feste Laufzeit wirksam vereinbart, endet der Vertrag grundsätzlich zu diesem Zeitpunkt, sofern keine wirksame Verlängerung greift. Für eine vorzeitige Beendigung kommen etwa eine einvernehmliche Aufhebung oder besondere Kündigungsgründe infrage.

Automatische Verlängerung und Kündigungsfrist

Manche Maklerverträge verlängern sich automatisch, wenn Eigentümer nicht rechtzeitig kündigen. Solche Regelungen sind nicht ausnahmslos unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat am 28. Mai 2020 entschieden, dass eine anfängliche Bindung von sechs Monaten mit einer möglichen Verlängerung um jeweils drei Monate grundsätzlich zulässig sein kann. Im entschiedenen Fall scheiterte die Verlängerung jedoch an einer nicht wirksam einbezogenen Kündigungsregelung.

Für Sie bedeutet das: Übernehmen Sie weder Fristen aus fremden Musterverträgen noch verlassen Sie sich auf die Annahme, jede Verlängerung sei automatisch unwirksam. Entscheidend sind Ihr eigener Vertrag, die wirksame Einbeziehung der Bedingungen und der rechtzeitige Zugang Ihrer Erklärung.

Maklervertrag vorzeitig kündigen oder widerrufen

Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund

Eine vorzeitige Kündigung kann möglich sein, wenn die Fortsetzung der Zusammenarbeit im konkreten Fall unzumutbar ist. Eine bloß enttäuschende Nachfrage oder eine zu optimistische Preisvorstellung genügt dafür nicht zwangsläufig. Bei erheblichen Pflichtverletzungen kann die Lage anders aussehen. Geht es um eine Vertragsverletzung, ist häufig zunächst eine angemessene Gelegenheit zur Abhilfe oder eine Abmahnung erforderlich. Besonderheiten können eine sofortige Beendigung rechtfertigen.

Unser Rat aus der Verkaufspraxis: Halten Sie fest, was vereinbart wurde, welche Leistungen fehlen und welche Gespräche bereits stattgefunden haben. Unklare Erwartungen lassen sich manchmal durch einen verbindlichen Vermarktungsplan lösen. Bei ernsten Pflichtverletzungen sollten Sie die rechtlichen Voraussetzungen individuell prüfen lassen, bevor Sie die Kündigung erklären.

Maklervertrag widerrufen: Wann gelten 14 Tage?

Widerruf und Kündigung sind unterschiedliche Dinge. Verbraucher können bei einem Maklervertrag, der ausschließlich über Fernkommunikationsmittel oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurde, grundsätzlich ein gesetzliches Widerrufsrecht haben. Die reguläre Frist beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind und ordnungsgemäß informiert wurde. Bei fehlenden Informationen können andere Fristregeln gelten.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann das Widerrufsrecht bei vollständiger Erfüllung der Dienstleistung vorzeitig erlöschen. Hat der Makler bereits auf ausdrücklichen Wunsch des Verbrauchers mit der Leistung begonnen, können im Fall eines Widerrufs außerdem Fragen zum Wertersatz entstehen. Prüfen Sie deshalb den konkreten Vertragsabschluss und die erhaltene Widerrufsbelehrung, statt eine pauschale Frist anzunehmen.

Welche Provision und Kosten können nach der Kündigung entstehen?

Maklerprovision trotz Vertragsende

Die Beendigung des Maklervertrags bedeutet nicht automatisch, dass jede spätere Provisionsforderung ausgeschlossen ist. Hat der bisherige Makler während der Vertragslaufzeit einen Käufer nachgewiesen oder den späteren Verkauf vermittelt, kann nach den gesetzlichen Voraussetzungen auch bei einem späteren notariellen Abschluss ein Provisionsanspruch bestehen. Maßgeblich ist insbesondere, ob die Tätigkeit für den erfolgreichen Verkauf ursächlich war.

Ein anschauliches Beispiel: Ein Interessent besichtigt Ihre Immobilie während des ersten Maklerauftrags. Einige Wochen nach Vertragsende meldet er sich erneut und kauft. Dann sollte geprüft werden, welche Maklerleistung den Kauf ermöglicht hat und welche Ansprüche bestehen. Das ist jedoch keine automatische Zahlungspflicht allein wegen der früheren Besichtigung. Bevor ein neuer Makler übernimmt, sollten mögliche Anspruchsüberschneidungen geklärt werden.

Aufwendungsersatz und mögliche weitere Forderungen

Auch Kosten für Anzeigen, Fotos oder sonstige Auslagen entstehen nicht automatisch. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch sind Aufwendungen des Maklers grundsätzlich nur zu ersetzen, wenn dies vereinbart wurde. Bei einer Pflichtverletzung können je nach Umständen weitere Ansprüche in Betracht kommen. Lassen Sie sich daher jede Forderung mit ihrer vertraglichen oder gesetzlichen Grundlage erläutern.

Makler wechseln: Fünf Schritte für einen geordneten Neustart

Wenn Sie den Makler wechseln möchten, sollte das nächste Exposé nicht einfach eine Kopie des alten sein. Aus unserer Maklerperspektive hängen Objektzustand, Präsentation und Preisstrategie eng zusammen. Eine neue Vermarktung braucht deshalb zuerst eine ehrliche Bestandsaufnahme.

1. Vertrag prüfen: Klären Sie Laufzeit, Kündigung, Verlängerung und besondere Pflichten.
2. Beendigung nachweisbar erklären: Achten Sie auf den richtigen Empfänger und den rechtzeitigen Zugang.
3. Alte Interessenten und Ansprüche klären: Fragen Sie, welche Nachweise oder Vermittlungsleistungen bereits erfolgt sind.
4. Bestehende Vermarktung beenden: Stimmen Sie die Deaktivierung von Inseraten und die Nutzung vorhandener Fotos und Unterlagen ab.
5. Neue Preisstrategie festlegen: Bewerten Sie Immobilie, Käuferzielgruppe und bisherige Rückmeldungen erneut.

Gerade der letzte Schritt wird häufig unterschätzt. Wenn ein Haus über Monate kaum Nachfrage erhält, kann das an mehreren Faktoren liegen. Ein neuer Ansprechpartner allein behebt nicht automatisch eine unpassende Preispositionierung. Deshalb empfehlen wir vor dem Neustart eine kostenlose Immobilienbewertung. Unser Ratgeber zur Immobilienbewertung online oder vor Ort erklärt, wann eine erste Einschätzung genügt und wann eine genauere Prüfung sinnvoll ist.

Maklervertrag kündigen: Kostenlose Vorlage für Eigentümer

Wenn eine ordentliche Kündigung zulässig ist, können Sie eine klare, sachliche Erklärung verwenden. Das folgende Muster enthält die wichtigsten Angaben. Tragen Sie das gewünschte Datum nur ein, wenn Sie den möglichen Beendigungszeitpunkt geprüft haben. Die hilfsweise Kündigung zum nächstmöglichen zulässigen Termin schafft Klarheit, ersetzt aber keine Prüfung der Vertragsbedingungen.

Betreff: Kündigung des Maklervertrags für die Immobilie in [Objektanschrift]

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit kündige ich den mit Ihnen geschlossenen Maklervertrag vom [Vertragsdatum] für die Immobilie in [Objektanschrift] ordentlich zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen zulässigen Zeitpunkt.

Bitte bestätigen Sie mir den Zugang meiner Kündigung und das aus Ihrer Sicht maßgebliche Vertragsende in Textform. Teilen Sie mir außerdem mit, ob Sie aus Ihrer bisherigen Tätigkeit noch Provisionsansprüche oder vereinbarte Aufwendungsersatzansprüche geltend machen und worauf Sie diese stützen.

Mit freundlichen Grüßen

[Vorname und Nachname]

Wichtig: Dieses Muster ist für die ordentliche Kündigung gedacht. Es bewirkt weder automatisch eine vorzeitige Vertragsauflösung noch einen Verzicht des Maklers auf mögliche Ansprüche. Für einen Widerruf oder eine außerordentliche Kündigung gelten andere Voraussetzungen. Bewahren Sie Ihre Erklärung und einen Nachweis über den Zugang auf.

Warum wir bei Auwald Immobilien auf transparente Verträge setzen

Wir möchten Eigentümer durch unsere Leistung überzeugen und nicht durch unnötig lange Vertragsbindungen. Deshalb beträgt unsere Vertragslaufzeit 16 Wochen. Bereits vor der Beauftragung erklären wir Ihnen unsere Leistungen und die konkreten Konditionen. Unsere Provision wird für Sie als Eigentümer erst nach erfolgreichem Eingang des Kaufpreises fällig.

Bei der Vermarktung verbinden wir persönliche Betreuung mit einer realistischen Wertermittlung, professioneller Präsentation und sorgfältiger Prüfung der Kaufinteressenten. Unser Bauwissen hilft uns, Zustand und mögliche Modernisierungen einzuordnen. Auch die Wohnflächenvermessung gehört auf Wunsch zu unserer Vermarktungsleistung. Wenn eine frühere Vermarktung nicht zum gewünschten Ergebnis geführt hat, prüfen wir gemeinsam, welche neue Strategie sinnvoll wäre.

Wie wir Eigentümer in Augsburg und München begleiten, erfahren Sie unter Immobilie verkaufen. Für Fragen zu einer möglichen Zusammenarbeit können Sie uns über unsere Kontaktseite erreichen. Eine rechtliche Prüfung Ihres bisherigen Maklervertrags übernehmen wir dabei nicht.

Häufige Fragen zur Kündigung eines Maklervertrags

Kann ich einen Maklervertrag jederzeit kündigen?

Nein, nicht in jedem Fall. Bei einem einfachen Auftrag ohne wirksame zeitliche Bindung kann eine Beendigung vergleichsweise unkompliziert sein. Ein befristeter Alleinauftrag lässt sich während der vereinbarten Dauer dagegen nicht automatisch ordentlich kündigen. Entscheidend sind Vertragsart und wirksame Bedingungen.

Welche Kündigungsfrist gilt bei einem Maklervertrag?

Es gibt keine für alle Maklerverträge einheitliche Kündigungsfrist. Prüfen Sie die Laufzeit und mögliche Verlängerungsregelungen. Eine automatisch vereinbarte Verlängerung kann grundsätzlich wirksam sein, wenn auch die dazugehörigen Bedingungen wirksam einbezogen wurden.

Kann ich einen Makleralleinauftrag vorzeitig kündigen?

Eine vorzeitige ordentliche Kündigung ist bei wirksamer Befristung regelmäßig nicht ohne Weiteres möglich. Bei einer einvernehmlichen Aufhebung oder einem wichtigen Grund kann eine frühere Beendigung in Betracht kommen. Ob die Voraussetzungen erfüllt sind, hängt vom Einzelfall ab.

Muss ich nach der Kündigung noch Maklerprovision zahlen?

Das kann der Fall sein, wenn ein späterer Kaufvertrag infolge einer wesentlichen Nachweisleistung oder Vermittlung des bisherigen Maklers zustande kommt. Eine Kündigung löscht mögliche Ansprüche nicht automatisch, löst aber für sich genommen auch keine Provision aus.

Darf ich während eines laufenden Maklervertrags einen neuen Makler beauftragen?

Beim einfachen Maklerauftrag kann das grundsätzlich erlaubt sein. Während eines wirksamen Makleralleinauftrags ist die Beauftragung eines weiteren Maklers für dasselbe Objekt dagegen in der Regel ausgeschlossen. Klären Sie die bisherige Bindung, bevor Sie einen neuen Auftrag erteilen.

Erst den Maklervertrag prüfen, dann den Makler wechseln

Wer einen Maklervertrag kündigen möchte, sollte drei Fragen beantworten: Welche Bindung wurde wirksam vereinbart, wann kann sie enden und welche Ansprüche könnten bestehen bleiben? Mit dieser Klarheit vermeiden Sie unnötige Konflikte und können den nächsten Verkaufsversuch sinnvoll vorbereiten.

Wenn Sie Ihre Immobilie in Augsburg oder München nach einem erfolglosen Verkaufsversuch neu positionieren möchten, sprechen Sie gerne mit uns. Wir besprechen die Bewertung und eine passende Verkaufsstrategie. Bei rechtlichen Zweifeln am bisherigen Vertrag empfehlen wir eine individuelle anwaltliche Prüfung.